Ratgeber / Umlagefähige Nebenkosten: Liste nach § 2 BetrKV

Umlagefähige Nebenkosten – die 17 Positionen aus § 2 BetrKV

Nicht jede Rechnung aus dem Hausordner ist umlagefähig. Maßstab ist § 2 der Betriebskostenverordnung – und was der Mietvertrag tatsächlich vereinbart.

Für kleine Vermieter mit einer Wohnung ist die Liste überschaubar. Trotzdem rutschen immer wieder Instandhaltung, Kontoführungsgebühren oder die eigene Arbeitszeit in die Abrechnung. Das ist der häufigste formelle und materielle Fehler.

Die gesetzliche Liste

§ 2 BetrKV zählt die Betriebskosten auf. Kurz die Nummern, wie sie Umlageklar als Vorlage nutzt:

• Nr. 1 Öffentliche Lasten, namentlich Grundsteuer
• Nr. 2 Wasserversorgung
• Nr. 3 Entwässerung
• Nr. 4 Heizung
• Nr. 5 Warmwasser
• Nr. 6 Verbundene Heizungs- und Warmwasseranlagen
• Nr. 7 Aufzug
• Nr. 8 Straßenreinigung und Müllbeseitigung
• Nr. 9 Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
• Nr. 10 Gartenpflege
• Nr. 11 Beleuchtung
• Nr. 12 Schornsteinreinigung
• Nr. 13 Sach- und Haftpflichtversicherung
• Nr. 14 Hauswart (ohne Instandhaltung und Verwaltung)
• Nr. 15 Gemeinschaftsantenne / gebäudeinterne Verteilanlage – bei Kabel mit engen Übergangsregeln
• Nr. 16 Wascheinrichtung
• Nr. 17 Sonstige Betriebskosten, die Nr. 1–16 nicht erfassen

Was Nr. 17 nicht ist

„Sonstige Betriebskosten“ ist kein Sammelposten für alles Übrige. Es müssen laufende Betriebskosten im Sinne von § 1 BetrKV sein und im Mietvertrag konkret bezeichnet werden – typisch: Wartung von Rauchwarnmeldern oder Dachrinnenreinigung, wenn sie wiederholt anfällt. Einmalige Reparaturen gehören nicht dazu. Garten: Pflege ja, Neuanlage nein.

Grundsteuer (Nr. 1)

Die Grundsteuer ist eine laufende öffentliche Last und umlagefähig, wenn der Vertrag Betriebskosten vereinbart – ein Verweis auf § 2 BetrKV reicht meist. Schlüssel: Wohnfläche des Hauses, nicht nur der vermieteten Wohnungen. Ihren Selbstnutzer- oder Leerstandsanteil tragen Sie. Eine Nachveranlagung des Finanzamts gehört in die Periode, für die der Bescheid gilt, nicht „irgendwann später pauschal“.

Was Sie weglassen

• Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung
• Hausverwaltung und Bankgebühren des Vermieters
• Leerstandskosten der Nachbarwohnung – die trägt der Vermieter
• Rechtsschutz- oder Mietausfallversicherung

Im Assistenten sind die 17 Nummern vorausgefüllt. Freie Positionen müssen Sie benennen. Was Sie weglassen müssen, steht unter nicht umlagefähige Nebenkosten. Rauchmelder gehören nur als Wartung zu Nr. 17 – siehe Rauchwarnmelder umlegen. Leerstand nicht auf Nachbarn: wer den leeren Anteil zahlt.

Direkt anwenden: Nebenkostenabrechnung ohne Anmeldung erstellen.