Ratgeber für kleine Vermieter
Kurze Antworten, dann rechnen. Keine Hausverwaltungssoftware, keine Testmonate.
Was Sie umlegen dürfen
Begriffe, BetrKV, Garten, Rauchmelder, Verbote.
Umlagefähige Nebenkosten: Liste nach § 2 BetrKV
Welche Betriebskosten private Vermieter umlegen dürfen. Vollständige Liste nach § 2 BetrKV, ohne Software-Abo.
Nicht umlagefähige Nebenkosten: was Vermieter selbst tragen
Instandhaltung, Verwaltung, Konto, Rechtsschutz, Anschaffungen: was nicht in die Betriebskostenabrechnung darf.
Rauchwarnmelder umlegen: Wartung ja, Miete und Kauf nein
Wartung nach § 2 Nr. 17 BetrKV umlagefähig, Anschaffung und Geräte-Miete nicht. Nur mit konkreter Vereinbarung.
Betriebskosten oder Nebenkosten – der Unterschied für Vermieter
Nebenkosten sind der umgangssprachliche Sammelbegriff. Abrechnen dürfen Sie nur vereinbarte Betriebskosten nach der BetrKV.
Gartenpflege umlegen: laufende Pflege ja, Neuanlage nein
§ 2 Nr. 10 BetrKV: Mähen, Schnitt, Pflanzenersatz. Kein neuer Garten, keine Geräte. Auch ohne Gartennutzung, wenn vereinbart.
Wie Sie verteilen
Schlüssel, Beispielrechnung, eine Wohnung, Leerstand, Heizung.
Nebenkostenabrechnung bei Mieterwechsel unterjährig berechnen
So rechnen kleine Vermieter Einzug und Auszug tageweise ab, ohne Leerstand auf die verbliebenen Mieter umzulegen.
Heizkostenverordnung: Verteilerschlüssel 50 bis 70 Prozent Verbrauch
Wie kleine Vermieter Heiz- und Warmwasserkosten nach § 7 HeizkostenV verteilen – ohne Abrechnungsfirma.
CO₂-Kosten aufteilen: 10-Stufen-Modell für Vermieter
kg CO₂/m²/a in die gesetzliche Stufe übersetzen und den Vermieteranteil nicht umlegen. Tabelle der Anlage zum CO2KostAufG.
Verteilerschlüssel Nebenkosten: Wohnfläche, Personen, Verbrauch
Welcher Umlageschlüssel für welche Kosten: Wohnfläche, Personen, Einheit, Verbrauch. Mit Leerstand und HeizkostenV.
Nebenkostenabrechnung für eine Wohnung: so rechnen Sie ab
Gesamtkosten, Ihr Anteil als Selbstnutzer oder Leerstand, Vorauszahlung, Saldo. Ohne Hausverwaltungssoftware.
Leerstand in der Nebenkostenabrechnung: wer zahlt den Anteil
Leere Wohnungen nicht aus der Hausfläche streichen. Rechenbeispiel nach Wohnfläche und was bei Verbrauch gilt.
Nebenkostenabrechnung Beispiel: Zweifamilienhaus mit einer vermieteten Wohnung
Grundsteuer, Versicherung, Müll, Wasser und Heizung 50/50 durchgerechnet. Selbstnutzeranteil bleibt draußen. Dummy-Zahlen.
Frist und Schriftstück
Pflichtangaben, Fehler-Checkliste, Anschreiben, Vorauszahlung, Belege.
Nebenkostenabrechnung Frist: 12 Monate für Vermieter
Wann private Vermieter die Betriebskostenabrechnung zustellen müssen und warum Nachforderungen danach oft weg sind.
Formelle Anforderungen an die Nebenkostenabrechnung
Pflichtangaben einer Betriebskostenabrechnung: Zeitraum, Gesamtkosten, Schlüssel, Anteil, Vorauszahlung, Saldo.
Anschreiben zur Nebenkostenabrechnung: Text und Checkliste
Kurzer Brieftext für Nachzahlung oder Guthaben, Zugang, Frist, Belegeinsicht. Keine Anwaltsvorlage.
Nebenkostenvorauszahlung anpassen nach der Abrechnung
Neue monatliche Nebenkostenvorauszahlung aus der letzten Abrechnung: Jahresanteil durch zwölf, schriftlich, nicht rückwirkend.
Belegeinsicht zur Nebenkostenabrechnung: was Vermieter bereithalten
Was kleine Vermieter zur Einsicht bereitlegen. Originale bleiben der Regelfall, elektronisch seit 2025 zulässig. Nachzahlung wird erst fällig, wenn Einsicht möglich ist.
Häufige Fehler in der Nebenkostenabrechnung – Checkliste für Vermieter
Checkliste vor dem Versand: Frist, Schlüssel, nicht umlagefähige Posten, Leerstand, Heizung, Vorauszahlung. Mit Link ins Tool.
Ohne Abo rechnen
Browser statt Excel und Testmonat.